中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1093号
上诉人（原审原告）：高雁尚。
委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。
法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。
法定代表人：陈贵德，该公司董事长。
上诉人高雁尚因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日开庭进行了审理。高雁尚的委托诉讼代理人高本京、高本进，中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼，晨始公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。
高雁尚上诉请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津民初92号民事判决书；2.依法判决“解除对沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ13号楼（沂房权证城区字第××号）的查封，并不得执行”；3.依法判决“确认沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ13号楼（沂房权证城区字第××号）归上诉人高雁尚所有”；4.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实存在错误。1.一审判决否定上诉人高雁尚对Ｂ13号楼房享有足以排除执行的权利，属于认定事实错误。案外人高传业系高雁尚之父，且系沂南县永兴房地产开发公司（以下简称永兴公司）的法定代表人，因永兴公司享有对晨始公司债权，2011年12月13日，高雁尚与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》购买Ｂ13号楼房，高雁尚用永兴公司债权抵顶Ｂ13号楼房款，符合（2018）最高法民申1382号“以房抵债”的规定，且有赔偿款收款凭证、欠条、销售不动产统一发票（编号00052224）为证，形成完整的证据链足以证明缴纳完毕购房款，也符合法释［2003］7号第五条的规定，双方存在合法的商品房买卖合同，高雁尚拥有物权期待权，享有排他权利。根据一审已经认可高雁尚提交的《购房户钥匙发放联系单》、《物品交验清单》、缴纳物业费单据真实性，认可实际占有居住Ｂ13号楼房的事实，符合法释[2003]7号第十一条规定，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋交付后的风险、权利均归交付后买受人承担、享有。因此，涉案房屋的所有权已经归高雁尚所有。2.一审认定中金公司享有抵押优先权，属于认定事实错误。高雁尚在B13号楼房被抵押前合法购买，实际占有居住多年，属于购买B13号楼房在前。高雁尚购买后多次要求晨始公司对B13号楼房办理房产证，均因晨始公司不予配合，至今办理房产证未果。高雁尚没有任何过错，在不知情的前提下B13号楼房被抵押，中金公司2015年10月9日办理抵押登记，2017年1月12日查封，均晚于上诉人与晨始公司签订商品房买卖合同时间。中金公司应当对抵押物进行现场调查，但是未尽到专业金融机构审慎调查、合理注意的义务，而未进行现场调查“高雁尚已经购买、占有、居住B13号楼房多年”的事实，具有重大过错。3.一审判决驳回高雁尚的诉讼请求属于判决错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》第二十七条但书规定“但法律、司法解释另有规定的除外”是特殊性规定。《执行异议复议规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，对所有类型被执行人均可适用；第二十九条是对无过错不动产房屋消费者物权期待权的保护，为专门针对房地产开发企业作为被执行人的规定。高雁尚购买的B13号楼房符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《执行异议复议规定》第二十九条的规定，一审驳回高雁尚的诉讼请求属于判决错误。
中金公司辩称，1.中金公司对案涉房屋享有抵押权，高雁尚作为购房人若想排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，该规定第二十八条在本案中并无适用的余地。2.高雁尚的上诉主张不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的条件。高雁尚未提供任何证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。参照《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》的内容，对于名下应当做宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住房屋，而高雁尚未提交任何证据证明相关人员名下无相应房屋。消费者购房人的期待权是基于生存权至上的特别规定，案涉房屋面积为300多平方米三层别墅，规划用途为酒店式住宅，已超过了消费者购房人满足基本居住的目的。因此，高雁尚的上诉请求不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。此外，高雁尚提供的《销售不动产统一发票》未加盖相关税务部门公章，《收款凭证》也是晨始公司可以随意制作的文件，虽然高雁尚主张其支付购房款是以永兴公司债权支付，但未提供债权来源、数额和付款期限等方面符合抵债要件的证据。一审中晨始公司虽然认可高雁尚支付了全部购房款，但未提供充分证据予以证明。综上，请求驳回高雁尚上诉请求，维持原判。
高雁尚向一审法院起诉请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异20号执行裁定书（以下简称20号执行裁定）；2.依法确认高雁尚购买的登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ13号楼（沂房权证城区字第××号）（以下简称涉讼房屋）归高雁尚所有，停止对涉讼房屋的执行并解除查封；3.案件诉讼费由中金公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月13日高雁尚与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：高雁尚认购晨始公司开发建设的位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区的涉讼房屋，暂测建筑面积362.10平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5660元/平方米，总价款2049486元。高雁尚在签订认购协议书同时交付定金10万元。2011年12月28日之前，高雁尚交齐全部房款或规定比例的首付款87万元，并签订《商品房买卖合同》后，高雁尚可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为1733053元。高雁尚之父高传业系永兴房地产公司的法定代表人。
一审法院在审理申请执行人中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下包括涉讼房屋在内的房产。
2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》《补充协议》及《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。
另查，涉讼房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中高雁尚主张权利的涉讼房屋。
(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行。一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。
2019年9月2日，一审法院作出20号执行裁定，驳回高雁尚的异议申请。
一审法院认为，本案的争议焦点为：高雁尚对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及高雁尚对涉讼房屋是否享有所有权。
高雁尚在执行异议被一审法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。
《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
从上述三个条文分析，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。
本案中，涉讼房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。一审法院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就包括涉讼房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然高雁尚在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但其未能提交证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。高雁尚享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议复议规定》第二十八条规定要求对涉讼房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对高雁尚要求解除对涉讼房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。
因高雁尚要求对涉讼房屋停止执行的主张缺乏依据，且涉讼房屋目前仍登记在晨始公司名下，高雁尚仅对涉讼房屋享有债权请求权，故，高雁尚要求确认其对涉讼房屋享有所有权缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决：驳回高雁尚的诉讼请求。案件受理费20405元，由高雁尚负担。
二审开庭后，高雁尚提交《中央新风购销合同》《中央除尘购销合同》《智能家居购销合同》以及晨始公司《证明》等证据，补充证明在中金公司抵押登记前已经占有入住案涉房屋，以及多次要求办理房产登记手续，晨始公司迟迟未予办理，高雁尚没有过错。对此，本院将结合相关事实加以判定。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：高雁尚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。
一、关于高雁尚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
首先，高雁尚无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，yiban不属于生存权特别保护的范畴。本案高雁尚受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，高雁尚未提交充分的证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
其次，高雁尚无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。高雁尚购买案涉房屋债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，高雁尚支付案涉房屋购房款系以永兴公司对于晨始公司享有的债权进行抵扣，高雁尚提交的证据不能充分证明该抵扣债权的真实性，不足以证明其已支付了全部合同价款；高雁尚以永兴公司对晨始公司债权抵扣购房价款的行为，本质目的是为实现其既有债权，与普通的商品房买卖法律关系中买受人获得房屋所有权的目的存在区别。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中高雁尚并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故高雁尚对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形,一审法院对于高雁尚主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，认定事实及适用法律并无不当。
二、关于高雁尚对案涉房屋是否享有所有权的问题。
根据一审法院查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定高雁尚仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持，亦无不当。
综上所述，高雁尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20405元，由高雁尚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘敏
审判员 万挺
审判员 潘杰
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理王永明
书记员赵雅丽
