云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云25民终1941号

上诉人（原审原告）：建水县南亚世纪花园小区首届业主委员会，住所地：建水县临安翠屏路257号。

负责人：顾云生，系该业委会主任。

委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审被告）：建水县宏达房地产开发经营有限公司，住所地：云南省红河州建水县临安镇育英路第六中学学生综合服务楼商铺。

法定代表人：赵洪，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：胡俊，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：曹连兵，男，1965年10月30日生，汉族，住址：建水县。代理权限为特别授权。

上诉人建水县南亚世纪花园小区首届业主委员会（以下简称“业主委员会”）因与被上诉人建水县宏达房地产开发经营有限公司（以下简称“宏达公司”）车位纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

业主委员会上诉请求：一、撤销建水县人民法院作出的（2020）云2524民初2379号《民事判决书》的第二项判决；改判建水县南亚世纪花园小区79个规划地面车位归全体业主共有；二、由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：原审判决适用法律严重错误，理由如下：

一、根据最高人民法院（2017）最高法民申2817号《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》中确定的裁判观点：

（1）、物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，由于开发公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。

（2）、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。

根据云南省高级人民法院（2019）云民申1634号《云南省保山市医药有限责任公司车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》确认的裁判观点：

（1）、《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，开发公司未提交证据证明双方对争议65个车位的归属进行过约定。

（2）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，本案中，开发公司认可争议的65个车位没有计入涉案项目建筑面积，也没有计入公摊面积，并表示不清楚争议的65个地面车位能否办理产权登记，在不能办理产权登记的情况下，争议的65个车位并不能成为享有专有权的专有部分。虽然开发公司在取得涉案项目土地使用权时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为涉案项目土地使用权人，但小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。

（3）、争议的65个地面车位虽然经规划批准，但根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有争议65个车位的所有权。

（二）本案的事实也是非常明确的；

（1）、涉案争议的车位系植草砖铺设的车位，车位30%计算入绿化面积。

（2）、争议车位没有计入涉案项目建筑面积，也没有计入公摊面积，更不能办理产权登记成为专有部分。

（3）、双方未对争议车位归属进行过约定，在被上诉人对涉案争议车位进行出租时，业主委员会就代表全体业主提出反对。

（4）、涉案争议地面车位，79个经过规划批准建设，11个系未经规划新增车位。

综上所述，依据最尚人民法院及云南省高级人民法院确定的裁判标准，本案争议79+11个车位应当属于上诉人全体业主共有，原审判决适用法律严重错误：根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有争议车位的所有权，并且所谓“谁开发，谁所有”的市场调节原则，是哪部法律、法规、司法解释或者司法判例所确定的原则？原审法院在明知有《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及上级法院已生效判决的前提下，不适用法律，不参照上级生效判决，以所谓“市场原则”来作为定案依据，显然是违法的判决。

三、要破解“类案不同判”问题，杜绝同案不同判最高人民法院于2020年7月26日发布《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，明确要求对与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件，要进行类案检索。第四条规定：“类案检索范围一般包括：

（一）最高人民法院发布的 指导性案例；

（二）最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件;

（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；

（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。

除 指导性案例以外，优先检索近三年的案例或者案件；

已经在前一顺位中检索到类案的，可以不再进行检索。

第九条规定：“检索到的类案为 指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判。”

2020年9月23日，最高人民法院又发布《关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》，再次重申要求“承办法官在类案检索时，柃索到的类案为 指导性案例的，应当参照作出裁判”。最高人民法院在三个月内连续发布两个重磅规定，要求加强类案检索，明确统一法律适用标准工作机制。但在这样的要求下，仍然出现了有法不依，有最高人民法院类案判决不参照的“类案不同判”的判决，明显违背了上述文件的相关要求，请二审法院予以纠正，以落实最高人民法院的相关制度和要求。

宏达公司答辩称：一、上诉人存在脱离案件事实和约定，片面曲解法律和裁判观点。

1、重庆市豪运房地产开发有限公司和重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷与本案有实质性的区别，该双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中，第九条第3点表述为：“甲、乙双方同意，小区建筑区划内的游泳池、羽毛球场等公共场地及其公共设施的所有权归全体业主所有，并委托前期物管公司重庆昊天宸居物业管理有限公司进行统一维护、管理。如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”该约定出现理解偏差，不能脱离具体案情胡乱套用裁判观点。

2、上述案例判决时多适用《重庆市物业管理条例》进行，不符合红河州的具体实际情况。

3、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，本案争议的79个露天停车位是经过规划且通过政府职能部门审批的，未占用小区全体业主共有道路或其他场地，小区业主在购买房屋时便知道现在该车位的存在，对此没有提出异议，而现在使用过程中规划的车位也没有改变使用性质，业主正常使用。

4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”该规定明确车位是首先满足业主需要，本案中的地上车位并没有租赁给小区业主以外的人员，而协商也是处理的方式之一，答辩人的行为没有违反法律规定。

二、诉争车位不属于业主享有。1、争议的90个车位中，除的A1-A7七个车位属于临时车位，其余83个车位属于依法依规进行报规的车位，答辩人手续合法。2、争议车位虽然是设计报批时便规划好，但车位的费用没有分摊给业主。答辩人作为投资者，对车位进行管理、使用、处分和受益符合法律规定，并不存在违法行为。

三、被告对车位的管理和收益没有侵害业主的利益。

1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”该规定明确车位是首先满足业主需要，本案中被告并没有阻止业主使用车位，仍然对全体业主开放，没有收取业主的费用。

2、部分车位使用属于业主与答辩人协商租用，双方行为不违反法律规定。

3、被告的行为没有违反法律规定，车位使用仍然是优先满足业主需要的，新增的A1-A7七个车位是为解决铺面经营停车需求临时增设，但无论那一种车位的使用都没有强行向业主收取过费用。

综上，答辩人认为房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于全体业主共有公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，业主没有承担车位面积的公摊，不享有规划内车位的所有权。上诉人在高呼法治的同时应客观面对本案，应当尊重客观事实，不混同职能部门管理和业主的个人权益，将职能部门的登记行为视为自己权利的应当享有，这种认识和理解是错误的，恳请中级人民法院驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。

业主委员会向一审法院起诉请求：1.请求判令建水县南亚世纪花园小区内地面上停车位83+7=90个归全体业主共有；2.本案诉讼费由被告承担；2、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告业主委员会于2019年5月28日经建水县临安镇西林社区居民委员会及建水县住房和建设局备案登记。被告宏达公司成立于2001年3月20日，从事房地产开发、建设等业务，系南亚世纪花园小区的建设方，于2013年11月5日取得建设用地批准书，2014年1月15日取得土地使用权证，2016年3月29日取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，2016年9月12日取得商品房预售许可证，项目总占地面积18565平方米，建筑总面积47260.42平方米，建筑总占地面积7265.23平方米，容积率为2.25，住宅共304套；机动车位304个，其中地下停车位179个，地面上停车位125个（含46个车库车位），绿地面积6520.07平方米，绿地率35.1%，其中植草砖停车位按车位面积的30%计入绿地面积，经计算为296.25平方米。该小区于2018年4月23日通过竣工验收，测绘分摊时各幢房屋建筑面积分摊各自单幢房屋占地面积，其他土地面积未分摊给每幢每户房屋建筑面积。目前小区房屋已基本销售完。目前小区内有经规划审批的地下车位179个、地面上车库车位42个，露天地面车位有79个，另外被告自行建设了11个未经规划审批的露天地面车位（未经规划的地面车位编号为68、69、70、71、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7），露天地面车位有部分车位已被被告出租给他人使用。

以上事实，有当事人提交的国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、投资项目设备证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、规划设计变更说明、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表、南亚世纪花园住宅小区总平面规划图、竣工测绘分摊说明、当事人的陈述等证据在卷予以证明。

一审法院认为，针对当事人诉讼请求，本案争议焦点应为（一）小区业主委员会原告主体资格是否适格的问题；（二）诉争车位是否属业主共有。首先本案争议焦点（一）小区业主委员会原告主体资格是否适格的问题。原告小区业主委员会作为小区业主大会的执行机构，其有权就全体业主的共有财产或者共同生活事务进行管理，由其代表小区业主维权符合法律规定，故其系本案适格的原告。被告提出的业主大会召开程序不合法、授权不明确等原告主体不适格的抗辩意见，属原告内部治理问题，被告的辩解不成立，本院不予采纳。（二）关于诉争车位是否属业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉79个地面车位的修建，被告宏达公司已获得建设用地使用权，并纳入建设工程规划许可之中，不存在占用业主共有的道路或者其他场地的情形，遵循“谁开发，谁所有”的市场调节原则，建筑区划内，规划用于停放汽车的79个地面车位属被告宏达公司享有，原告请求确认为原告所代表的全体业主共有依据不足，本院不予支持。被告自行建设的其余11个地面车位因未经规划审批，且被告不能证明未占用小区公共用地，故该11个（未经规划的地面车位编号为68、69、70、71、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7）地面车位属小区业主共有。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告建水县宏达房地产开发经营有限公司自行建设的11个（地面车位编号为68、69、70、71、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7）未经规划的涉案地面车位属建水县南亚世纪花园小区全体业主共有。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由被告建水县宏达房地产开发经营有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对原审判决查明的事实，二审经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，二审对本案事实的确认与原审法院查明事实一致。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，关于南亚世纪花园小区案涉79个地面车位是否属于共有部分的问题。该小区于2018年4月23日通过竣工验收，测绘分摊时各幢房屋建筑面积分摊各自单幢房屋占地面积，其他土地面积未分摊给每幢每户房屋建筑面积。据此，涉案车位面积并没有分摊到土地的公共部分。综上，涉案车位并没有包含在业主对建筑物专有部分以外的共有部分中。上诉人业主委员会请求确认案涉79个地面车位为其所代表的全体业主共有的事实和法律依据不足，故上诉人业主委员会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由上诉人建水县南亚世纪花园小区首届业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　魏　伟

审判员　何玉琼

审判员　陆　斌

二〇二〇年十二月二日

书记员　李思娴