民 事 判 决 书

（2021）最高法民再221号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林省亿西欧投资有限公司。住所地：吉林省长春市朝阳区开运街28号1#号102室。

法定代表人：田彬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋猛，北京大成（长春）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄志强，男，1990年10月31日出生，汉族，住江苏省海安县。

委托诉讼代理人：宋霏霏，吉林启祥律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：长春天正房地产开发有限责任公司。住所地：吉林省长春市朝阳区延安大路1号。

法定代表人：占金玉，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：苏庆玉，吉林启祥律师事务所律师。

再审申请人吉林省亿西欧投资有限公司（以下简称亿西欧公司）因与被申请人黄志强、长春天正房地产开发有限责任公司（以下简称天正公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2020）吉民终176号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年6月7日作出（2020）最高法民申7065号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亿西欧公司委托诉讼代理人高树成、宋猛，被申请人黄志强及其委托诉讼代理人宋霏霏，天正公司委托诉讼代理人苏庆玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

亿西欧公司申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。事实及理由：（一）一、二审判决适用法律确有错误。以物抵债的债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定。以物抵债协议不能当然排除强制执行，以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。责任财产理论没有法律依据，且与物权法定原则相矛盾。登记在天正公司名下的房屋是天正公司的责任财产，所有债权人均可执行，也包括作为一般债权人的亿西欧公司。黄志强的债权来源于前手苏中集团的一般金钱债权，苏中集团不是买受人，不对房屋具有占有、使用等任何权利，更不可能产生物权期待权。黄志强的权利不能超过苏中集团的权利，不应认定其具有物权期待权。（二）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。黄志强没有有效的房屋买卖合同。房屋买卖合同为要式合同，事实房屋买卖合同无效，黄志强在法院查封之前并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。黄志强没有合法占有案涉房屋。房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，黄志强对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。黄志强提供的《以商品房抵付工程款协议书》内容不真实，对于《维修工程内部承包协议书》的具体内容不清楚，不能提供天正公司与苏中集团，苏中集团与黄志强之间的交接单，其举证未达到高度盖然性的标准。黄志强受让的新债如果不能得到履行，还可以向转让人主张违约责任，要求履行旧债，但目前天正公司已无其它财产，亿西欧公司的权利缺乏其它救济途径，应当予以保护。物权期待权系对买受人生存权益的特别保护，黄志强购买的案涉房产在使用功能上不涉及此问题，黄志强亦未提交证据对此加以证明。

黄志强辩称，第一，黄志强与天正公司已经签订合法有效的书面买卖合同，签订时间在人民法院查封执行之前。天正公司与苏中集团签署的《以商品房抵付工程款协议书》以及苏中集团与黄志强签署的《协议书》都是合法有效的书面买卖合同，两份合同的签订时间均为2013年9月20日，均在人民法院查封（2016年5月12日）之前签订。《以商品房抵付工程款协议书》的内容包括了房屋买卖合同的基本条款，满足房屋买卖合同的实质要件。《协议书》系双方真实意思表示，不存在无效情形，是合法有效的合同。第二，黄志强在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。黄志强早已于2013年9月20日实际居住占有使用该房屋至今，有2013年以来物业费收费凭据、2014年至2017年供热费收据等足以证明。第三，黄志强已经通过抵付工程款的方式支付完毕全部购房款。黄志强享有的原始债权系工程价款债权，黄志强承包并施工完毕的碧云天大厦维修工程属于建设工程范畴。黄志强与苏中集团及天正公司之间形成以物抵债法律关系，属于通过协议将工程价款优先受偿的行为，其优先受偿权应优先于抵押权及其他债权。第四，黄志强未能办理过户登记非因自身原因。天正公司自认，案涉房屋至今未能办理过户登记是由于公司及政府部门的原因，并非黄志强自身的原因，且黄志强作为房屋买受人一直在积极主张要求办理更名过户登记手续。

黄志强向一审法院起诉请求：1.请求停止对长春市朝阳区××路××号××（一期）1幢1单元1004室房屋的执行。2.本案诉讼费由亿西欧公司承担。

一审法院认定事实:一审法院在审理亿西欧公司与天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封了涉案房屋，后一审法院于2016年12月15日作出（2016）吉01民初337号民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元和律师代理费20万元。该判决生效后，一审法院于2019年1月16日立案执行，案号为（2019）吉01执27号。

另查明，天正公司将本案争议房屋抵付工程款给苏中集团，后苏中集团将该房屋抵付给黄志强。本案争议房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。在一审法院查封本案争议房屋之前，黄志强占有该房屋。

一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案黄志强作为案外人提起诉讼，黄志强负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据黄志强向一审法院提供的证据，可以认定天正公司与苏中集团之间存在以房抵工程款关系，之后苏中集团又以该房屋抵账给黄志强，黄志强取得该房屋基于其工程款债权关系，房款的支付通过抵偿债款关系解决，黄志强通过抵债债权关系实现取得房屋的基础关系，并已支付了全部价款（工程款抵账）。同时黄志强提交供热费票据等证据证明在人民法院查封本案争议房屋之前实际占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄志强拥有足以阻却执行的实体权利，应停止一审法院执行案件对于涉案房屋的执行。

一审法院判决：在（2019）吉01执27号执行案件中不得执行第三人天正公司开发的、坐落于长春市朝阳区××路××号××（一期）1幢1单元1004室房屋。案件受理费24693.00元，由第三人天正公司负担。

亿西欧公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2019）吉01民初476号民事判决书，依法改判对位于长春市朝阳区××路××号××（一期）1幢1单元1004室房屋继续执行；2.一、二审诉讼费用由黄志强、天正公司承担。

二审法院经审查，对一审法院已经查明的事实予以确认。

二审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于案外人黄志强对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院强制执行。

(一)关于本案法律适用的问题。二审法院认为：案外人执行异议与案外人执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。人民法院在案外人执行异议之诉中应该根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断.

(二)关于黄志强享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。二审法院认为：以物抵债合同是诺成合同，自双方达成合意时成立。天正公司与苏中集团签订的《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》《以商品房抵付工程款协议》及苏中集团出具的工程款发票证实，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵给苏中集团，2016年5月保全查封前，苏中集团已将该房屋处分给黄志强，案涉房屋《以商品房抵付工程款协议》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害他人合法权益，该协议合法有效，且已实际履行。天正公司在该抵账协议的主要义务已经基本履行完毕后，根据苏中集团和黄志强签订的《维修工程内部承包协议》、付款《协议》为黄志强出具购房款发票，应系履行抵账协议的附随义务。在此情况下，天正公司对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助苏中集团办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离天正公司责任财产范围。亿西欧公司作为天正公司普通金钱债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿天正公司所欠债务，除非亿西欧公司有证据证明苏中集团与天正公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对天正公司责任财产范围的认定，苏中集团取得案涉房屋后，根据内部协议又以抵付工程款的形式将该房屋抵给黄志强，黄志强在人民法院查封之前合法占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄志强享有足以排除强制执行的实体权益。综上所述，亿西欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24963元，由亿西欧公司负担。

本院再审查明事实与一、二审法院认定事实一致。

本院再审认为，本案焦点问题为：黄志强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。结合本案事实及相关法律规定，本院对上述争议焦点综合评判如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄志强不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，亿西欧公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：

一、撤销吉林省高级人民法院（2020）吉民终176号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初476号民事判决；

二、驳回黄志强的诉讼请求。

一审案件受理费24693元黄志强已预交，二审案件受理费24693元亿西欧公司已预交。一、二审诉讼费均由黄志强负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　麻锦亮

审 判 员　周其濛

审 判 员　孙勇进

二〇二一年十二月二十日

法官助理　贾　楠

书 记 员　李　杨