民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1097号
上诉人（原审原告）：徐从林。
委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李家升，山东阳都律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李长梅。
委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李家升，山东阳都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。
法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。
法定代表人：陈贵德，该公司董事长。
上诉人徐从林、李长梅因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日开庭进行了审理。徐从林、李长梅的委托诉讼代理人高本京、李家升，中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼，晨始公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。
徐从林、李长梅上诉请求：1.撤销天津市高级人民法院于2020年6月30日作出的（2019）津民初110号民事判决，依法改判停止对位于沂南县温泉御苑C区B2号楼十套商铺101铺-110铺的执行查封；2.中金公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月29日徐从林、李长梅与晨始公司签订十份《商品房预售合同》，购买该公司开发的B2商铺，合同价款3400万元，经优惠后徐从林、李长梅用晨始公司欠徐从林与李海洋的借款及利息折合1000万元，用晨始公司拖欠潘文亮的土地转让款2000万元（该土地使用权是潘文亮从徐从林、李长梅处受让后未付清转让款的情况下又转让给晨始公司的，用该款抵顶购房款已经征得潘文亮同意，符合三方意思表示）。之后于2015年5月6日办理了预售登记，2016年12月15日获得涉案商铺的钥匙，自此开始实际控制并逐渐使用该商铺，而中金公司申请人民法院查封的时间为2017年1月4日。有鉴于此，徐从林、李长梅认为一审法院认定徐从林、李长梅“未能提供证据证明已经支付了全部购房款”，并以此为由对上诉人要求解除对B2商铺的查封主张不予支持是有违法律原则的。本案中徐从林、李长梅有晨始公司出具的收款收据、晨始公司借款的银行打款证明、抵顶证明、土地转让款来源、潘文亮的相关证明等能够证实徐从林、李长梅是用第三人所欠债务抵顶的购房款，而这种抵顶方式既不违背交易习惯、公序良俗，也是符合最高人民法院的判例精神的，这些证据已经形成一个完整的证据链条，足以证实徐从林、李长梅付款的事实。在天津市高级人民法院作出的（2019）津执异35号执行裁定书中也已经认定了徐从林、李长梅购买晨始公司B2商铺的事实，而且徐从林、李长梅也提交证据证明在天津市高级人民法院查封前即已经取得B2商铺钥匙的证明，由此也证实了徐从林、李长梅在查封之前已经实际占有了该商铺。而且徐从林、李长梅购买涉案商铺及预售登记备案等手续均在中金公司申请查封前已经完成。因此，徐从林、李长梅认为对于天津市高级人民法院的查封应当享有排他的抗辩权。另外，本案中金公司与晨始公司之间的（2016）津民初100号民事判决的主要内容为：“一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定范围内优先受偿；六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿（应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准）；七、被告陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向原告中国金融租赁有限公司承担连带保证责任；被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿；八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100%的股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿……”。从判决内容可以看出，本案中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司及本案晨始公司之间的租赁合同纠纷中既有租赁物又有抵押物可供执行，而且从判决内容可以看出租赁物价值是超出该案被告应当赔偿的价值的，并且该案中还存在租赁物之外的其它物的抵押，不管从租赁物还是抵押物所应有的价值看均能够满足该案的执行，中金公司再申请人民法院对该案租赁物、抵押物之外的财产予以查封明显超出其应得财产价值，属于超范围查封，不符合法律规定。综上所述，对于徐从林、李长梅要求解除查封的申请应得到人民法院的支持，请二审人民法院依法支持上诉请求。
中金公司辩称，1.徐从林、李长梅上诉理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条所明确规定的条件，徐从林、李长梅上诉请求必须满足该规定的4项条件才能成立。首先，徐从林、李长梅提供的证据不能证明其已支付了全部购房款，其提交的《抵押沿街款证明》《B2商铺抵顶交款说明》中未见潘文亮的签字，也未见潘文亮与晨始公司之间关于2000万元土地转让协议，晨始公司所欠1000万元借款也无相应借款协议及银行流水，无法证明该两笔交易是否真实存在。案涉房屋所涉十份《商品房预售合同》总价款为3400万元，而非徐从林、李长梅主张的3000万元。《抵押沿街款证明》《B2商铺抵顶交款说明》仅加盖晨始公司公章及法定代表人印章，无制作材料人员签名或盖章，不符合民事诉讼法第115条规定，不具有合法性。因此，徐从林、李长梅不能证明其已支付了全部购房款。其次，徐从林、李长梅不能证明其在法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋。《沿街钥匙交接书》仅能证明交付钥匙而不能证明已经实际占有，《四份租赁合同》出租方均为案外人李海洋，不能证明是徐从林、李长梅占有并出租，且徐从林、李长梅也未提供租金收取凭证等证明存在收取租金的事实，不能证明租赁合同的实际履行情况，也未提供交房清单、物业费缴费单据等实际入住使用的证据。再次，徐从林、李长梅不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。案涉房屋虽然办理了预售登记，但是登记备案不同于不动产预告登记，不能产生期待物权的排他性效力。在查封前接近2年时间内，徐从林、李长梅未办理预告登记手续是基于自身过错，也未办理所有权过户手续，足以证明案涉房屋未办理过户是其自身懈怠所致。2.徐从林、李长梅的上诉不符合《执行异议复议规定》第29条规定的条件，该条规定是基于自然人生存权至上的考虑设置的特别规定，案涉房屋为商铺，非用于居住，不符合该条规定的条件。3.徐从林、李长梅上诉主张的超范围查封不属于本案审查范围，对该请求应不予审查。人民法院在执行中涉及超标的查封的问题，应当按照民事诉讼法规定提起执行行为异议程序，而本案为对于执行标的提起的执行异议之诉，对于超范围查封问题不属于本案审查范围。综上，中金公司恳请依法驳回徐从林、李长梅上诉请求，维持原判。
徐从林、李长梅向一审法院起诉请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异35号执行裁定书（以下简称35号执行裁定）；2.依法判决停止对登记在晨始公司名下的位于沂南县温泉御苑Ｃ区Ｂ2号楼十套商铺101铺-110铺（沂房权证城区字第××号，以下简称Ｂ2号商铺）的执行并解除查封；3.诉讼费由中金公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月29日徐从林、李长梅与晨始公司签订十份《商品房预售合同》,购买了晨始公司Ｂ2号商铺，规划用途为商业用房，合同总价款3400万元。沂南县住房保障中心交易档案显示，上述合同于2016年1月22日办理了预售登记。2019年12月16日沂南县住房保障中心出具情况说明，称因为系统更换原因，上述合同实际办理预售登记时间为2015年5月6日。2016年1月26日，晨始公司取得沂房权证城区字第××号房权证书，建筑面积5034.09平方米，套内建筑面积为4933.82平方米。
一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中国金融租赁有限公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括Ｂ2号商铺（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。
2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。
(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。
2019年9月2日，一审法院作出（2019）津执异35号执行裁定，驳回徐从林、李长梅的异议申请。
一审法院认为，本案的争议焦点为：徐从林、李长梅对B2号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，徐从林、李长梅主要依据《执行异议复议规定》第二十八条主张权利，该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐从林、李长梅并未提供充分证据证明其已经支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，徐从林、李长梅应承担举证不能的不利后果，其依照《执行异议复议规定》第二十八条规定要求对B2号商铺停止执行，依据不足。因此，一审法院对徐从林、李长梅要求解除对涉案B2号商铺的查封，并停止执行的主张不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《执行异议复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决：驳回徐从林、李长梅的诉讼请求。案件受理费80元，由徐从林、李长梅负担。
二审中，徐从林、李长梅提交案涉房屋租赁费打款记录、沿街使用外观照片、租赁方水电费支付单据，欲证明已实际占有、使用案涉房产；提交晨始公司《现金借条》复印件及《银行卡取款凭条》欲证明借款真实存在；提交《抵顶沿街款证明》《B2商铺抵顶交款说明》《收款收据》《土地厂房转让协议》《潘文亮证明》以及潘文亮支付转让款明细等欲证实徐从林、李长梅已通过抵顶的方式付清房款；提交沂南县住房保障中心备案时间证明一份，欲证明案涉房屋产权取得时间应为2015年5月6日。中金公司质证认为相关证据都是查封之后的证据，抵顶的证据是一审时提交的，不属于新证据。二审开庭后，徐从林、李长梅补充提交晨始公司《证明》一份，欲证明曾多次要求办理房产登记手续，晨始公司迟迟未予办理，徐从林、李长梅没有过错。对此，本院将结合相关事实加以判定。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：徐从林、李长梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于徐从林、李长梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
首先，徐从林、李长梅无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案徐从林、李长梅受让的案涉房产为商铺，徐从林、李长梅受让案涉房屋亦存在消灭既有借款债权及土地转让债权的情形，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
其次，徐从林、李长梅无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。徐从林、李长梅对于案涉房屋的权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，根据上述规定，徐从林、李长梅对于案涉房屋的债权不能排除中金公司抵押权的优先受偿权，本案无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。且即使参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定，因徐从林、李长梅支付案涉房屋购房款系通过借款债权及案外人债权抵顶的方式进行，而徐从林、李长梅提交的证据并不足以证实相关债权的真实性，其亦未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，故其对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。一审法院对于徐从林、李长梅主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，认定事实及适用法律并无不当。
综上所述，徐从林、李长梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由徐从林、李长梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘敏
审判员 万挺
审判员 潘杰
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理王永明
书记员赵雅丽
